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为二至三层，楼上是卧室、书房等，屋顶上有晒台，可以凉晒衣、被等。这种建筑适合上海的一般市民居住。客堂间可作起居室、会客室等。有的喜欢中式，八仙桌、茶几椅子，墙上可挂山水画、对联等；有的喜欢西式，则圆桌、沙发、写字台、转椅等，墙上挂的当然是西洋画了。大门形式利用传统的江南民居形式(石库门)，但门上门边，也可以装饰西方古典建筑上的浮雕图案，可谓中西结合。
中国传统的住宅是按社会等级来分类的，按官品的大小来确定住宅的大小和式样，官品低微或平民百姓，就不许用斗拱、画龙凤、堂屋的大小也有规定。而上海的近代住宅就不是以这种关系来分类，而多是从经济条件出发。有钱的可以住别墅小洋房，没钱只好住得差。能住上别墅的多是洋行、大公司的董事长、总经理等；略差一点的如中等公司总经理、大律师、大学教授等，则住花园里弄，如凡尔登花园(今长东新村)，或高级公寓，如毕卡地公寓(今衡山宾馆)；再次一等的如小公司或商店的老板，高极职员等，则住里弄房子。比这更差的，如浴室、理发店等服务性行业者，一般的工厂工人、小店小摊的等等，则住老式里弄住宅或大杂院，这些人家房子小、条件差，所谓“七十二家房客”(一出滑稽戏)。更差的就是棚户，两边砖墙，找一些木条搁置，上铺油毡。这些人多为北方逃荒来上海谋生者，如黄包车夫、打短工的等等。还有一些从皖北、苏北来的灾民，以拾荒糊口，住的条件更差，找几根竹竿，弯一下，两端插入泥地，上盖破油毡，称“滚地龙”。地面很潮湿，只铺些破席，蜷居在内。有的灾民还找不到睡的地方，只好露宿在金陵东路的人行道上，因为这里有骑楼，即上面有楼屋，可挡雨。但他们多为只身出逃，没带御寒之物，冬天寒潮袭来，饥寒交迫，总要冻死一些人。这可见近代上海的贫富差别。建筑，活生生地描述着上海近代社会。
上海近代建筑，其性质当然也有“海派”性。“海派”一词是褒词还是贬词?也许有人以为海派是一种无规无矩、随心所欲之义。其实，海派的最大特点就在其“活性”。中国古代文化到了晚清，已行将终结，但出路何在呢?在近代中国，海派文化独树一帜。上海一埠，固然由于半殖民地半封建的社会形态，必然有许多污泥浊水，这里有鸦片、荡妇、-场，这是纸醉金迷的花花世界，疯歌狂舞，颓废没落，这是社会的阴暗面。可是，上海却更有另一面：上海的近代文化充满活性，充满欣欣向上、富于想象、敢于冒险、敏于领悟、善于接受新事物的气质。因此近代上海就成为全国经济的最大实体，在科技、文教诸方面都走在前列。上海的近代建筑，不仅是这些内容的“容器”，而且表述着这种精神。
从商业性建筑来看，海派还体现着它的竞争机制。上海南京路，在中国近现代称得上是全国第一繁华的商业街了。这条街两边的大小商店鳞次栉比，数也数不清。其中先施公司(今为时装公司)建造得较早，1915年，其形式和规模十分引人注意。后来在它的对面又建造了一座大型的商业建筑，永安公司(今为华联商厦)，他们想方设法要超过先施公司，所以在屋顶上造了个“倚云阁”，起到招徕作用。从此，先施公司的生意受到影响。于是先施公司也设法在建筑上动脑筋，便在南京路浙江路口加建一座三层高的屋顶空塔，不但高度超过永安公司的倚云阁，而且名字也更妙，叫摩星塔。于是生意又回到先施。但后来永安公司又做大动作，他们在浙江路对面建起一座高达20层的塔式高楼，称“新永安”，不但高，而且形式新颖，使永安公司在上海滩上大放光彩。后来由于抗战爆发，城市经济和商业大受影响，故这场竞争也就此作罢。这些现象，也就是上海近代文化的建筑表述了。
上海的“海派建筑”，更表现在建筑形式上，上海的近代建筑形式多样，有“万国建筑博览会”之称，英国的、法国的、德国的、西班牙的、美国的、荷兰的、挪威的、日本的、印度的等等，应有尽有，而且古代的和近代的也都有，外滩江海关大门口的四根柱是最标准的古希腊陶立克柱式，而大光明电影院则是当时最“摩登”的建筑了。以上海外滩为例，北起苏州河北岸的百老汇大厦(今上海大厦)，南至金陵东路外滩，这里的建筑形式丰富多彩：东方汇理银行是法国巴洛克式的，中国银行是近代中国式的，沙逊大厦是近代美国式的，汇中饭店是文艺复兴式的，江海关大楼是折衷主义的，汇丰银行是罗马复兴式的，英国总会是英国古典主义的等等。这些建筑虽然风格多样，但从外滩建筑整体上看，却又显得是那样的协调、美观，真可谓难能可贵了。
上海近代建筑的海派特征，具有积极向上、不拘一格和追求发展的精神，这种精神不但对今天的建筑，而且对今天的社会文化也都是有益的。
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